💡 “1주택인데… 올해는 보유세 얼마나 나올까요?”
“예전엔 종부세 대상 아니었는데, 갑자기 고지서가…”
“집값은 떨어졌는데 세금은 왜 그대로일까?”
이런 고민, 1주택자라면 한 번쯤 해보셨을 겁니다.
📌 다행히도 2025년, 정부의 부동산 보유세 개편안이 본격 시행됩니다.
특히 1주택 실수요자를 대상으로 세 부담을 낮추는 방향으로 조정됐습니다.
👉 이 글에서는 2025년 보유세 개편 핵심 내용,
1주택자의 실제 세금 절감 효과,
변경된 공정시장가액비율과 시뮬레이션 사례까지
한눈에 정리해드립니다.
✅ 바로가기: 보유세 개편 실전 확인 도구
👉 올해 보유세 얼마나 나올지, 지금 직접 계산해보세요.
👉 주소나 공시가만 입력하면, 재산세 + 종부세 예상 세액 바로 확인
👉 헷갈리는 세금, 숫자로 확인하면 전략이 보입니다!
👉 보유세 줄어드는 핵심 기준, 비율 변화 하나면 달라집니다.
👉 세금이 계산되는 기준인 ‘공정시장가액비율’, 어떻게 바뀌었는지 확인해 보세요.
👉 간단한 표 하나로 개정 내용을 명확하게 이해하세요.
🔗 3. 국세청 홈택스 – 재산세/종부세 조회 바로가기
👉 이미 낸 세금, 얼마나 냈는지 궁금하시죠?
👉 홈택스에서 지난 3년간 재산세·종부세 내역을 조회할 수 있습니다.
👉 공시가 확인부터 세금 이력까지, 지금 바로 확인해보세요.
🔍 2025년 보유세 개편, 핵심 요약
📌 정부 발표 요약
- 1세대 1주택 실수요자 중심의 세금 완화
- 공정시장가액비율 인하 + 세 부담 상한 조정
- 고령자·장기보유자에 대한 세액공제 상향
📌 변경 핵심 포인트 3가지
| 항목 | 2024년 | 2025년 변경 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 45%로 인하 (종부세 기준 완화) |
| 1세대 1주택 기준 | 공시가 11억 초과 시 종부세 대상 | 12억으로 상향 |
| 고령자 세액공제 | 최대 80% | 최대 90% 상향, 장기보유 시 병합 가능 |
🧮 실제 시뮬레이션: 얼마나 줄어들까?
예시:
서울 강서구 84㎡ 아파트 (공시가 12억) 보유 중인 1주택자
| 항목 | 2024년 | 2025년 예상 |
| 공정시장가액 기준 과세표준 | 약 7.2억 | 약 5.4억 |
| 종합부동산세 | 약 160만 원 | 약 90만 원 |
| 절감액 | — | 약 70만 원 절감 |
✅ 고령자(만 60세 이상) + 10년 이상 보유 시
→ 세액공제 적용 시 실부담 40만 원 이하까지도 가능
📋 1주택자를 위한 보유세 대응 전략
- 공시가격 확인은 매년 3월~4월 필수!
👉 국토부 공동주택 공시가 확인 사이트 이용
👉 공시가 12억 이하 여부가 종부세 기준선 - 노부모·자녀와 공동명의 시 전략적 판단 필요
👉 공동명의일수록 보유세는 분산 가능
👉 단, 1세대 1주택 요건 불충족 가능성 주의 - 양도 계획이 있다면 장기보유특별공제 + 보유세 전략 함께 고려
👉 보유세 낮추기 + 양도세 절감 이중효과 가능
📈 세 부담이 낮아지는 계층은?
| 유형 | 세금 변화 |
| 공시가 9억 미만 아파트 보유자 | 재산세·종부세 모두 부담 ↓ |
| 고령자 + 장기보유자 | 세액공제 적용 폭 ↑ |
| 공시가 11~13억대 1주택 보유자 | 종부세 대상 제외 가능성 ↑ |
“1주택자에게 돌아온 숨통”
📌 2025년 보유세 개편은 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 실수요자를 위한 방어적 개편입니다.
✅ 고지서가 오기 전에 내가 줄일 수 있는 세금부터 체크하세요.
✅ 공시가 확인 → 세액 시뮬레이션 → 종부세 여부 확인
이 세 가지 루틴만 익혀도 연말 세금 걱정 덜 수 있습니다.
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